1、泡沫定义综述及房地产泡沫的界定

　　对泡沫一词，经济学界还没有一个统一的认识，金德尔伯格(1978)提出：泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中地陡然上升。诚如金德尔伯格自己所认为的这个定义并不严格。弗拉德与加伯(1981)则从市场价格与它的预期变动率关系来界定泡沫。日本经济学家三木谷良一则认为，所谓泡沫就是资产价格严重偏离实体经济暴涨然后暴跌的过程。1992年的日本经济白皮书指出，现实的股价和地价，如果超出了经济的基础条件和理论价格暴涨，泡沫经济也就产生了。1993年度日本经济白皮书进一步指出，泡沫一般来讲是指资产价格大幅度偏离经济基础条件而上升。日本经济学家对泡沫的定义可谓触及到了泡沫的本质，泡沫就是资产价格相对于其由经济基础决定的理论价格的偏离。

　　所谓资产，就是能长期提供服务流的商品，它可能提供能用来购买消费品的货币流，如债券、股票、房地产等，其提供的服务为利息、红利和租金。据此可以将房地产泡沫界定为：(1)由投机导致的房地产资产价格脱离其市场基础价格持续急剧上涨的过程；(2)资产价格高于其市场基础价值决定的部分。

　　在研究泡沫时，要注意预期对泡沫的生成起重要作用。房地产商品是一种典型的投机性商品，预期对其价格有着显著的影响。一般来说，在房地产泡沫发生时，房地产价格往往会出现突然攀升，价格的攀升会使市场产生进一步价格上升的预期，吸引新的买主，形成自我实现的正反馈过程。当房地产泡沫一旦被市场发觉，就会产生和原来相反的预期，出现使市场价格回归理性的市场力，价格可能迅速而急剧地下降，导致泡沫地破灭。

　　2、房地产泡沫检测方法

　　上世纪80年代的日本房地产泡沫破灭后，各国对房地产泡沫检测的研究达到了一个高潮，取得了丰富的研究成果。目前，房地产泡沫检测方法主要分为三大类：指标指示法、统计检验法和理论价格法。

　　①指标指示法：指标指示法是根据某个指标的值来判断房地产市场是否存在泡沫，国际上通用的指标为房价上升幅度与GDP增幅之比、房价收人比。其他的一些指标还有住宅空置率、租售比、投机比率等等。房价上升幅度与GDP增幅之比:当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，认为房价很不正常，孕育着饱沫。房价收人比:根据美国和部分西方发达国家的经验数据，房价收入比在3一6倍之间比较合理。但由于各国国情不同，经济发展水平、自有住房比例、恩格尔系数和财富分配结构等等都会影响到居民购房能力。因此这一经验数据不能适用于所有的国家。

　　②统计检验法：统计检验法是利用计量统计学原理对房地产价格的变化进行统计分析，当房地产市场上无泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当泡沫存在时，由于泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。统计检验法主要有间接检验法和直接检验法。间接检验法基本思路是把市场价格可以用未来预期收入的理性预期贴现值来解释的情况作为零假设。这样，一旦拒绝零假设，就认为可能存在泡沫，直接检验法则是利用经济运行数据，直接检验特定形式理性泡沫解的显著特性，并据此判断是否存在该种形式的理性泡沫。其中间接检验又可以分为三种：方差界检验，设定性检验与共积分检验。

　　③理论价格法：理论价格法是通过建立数学模型来推算出房地产的理论价格，然后同市场实际价格相比较来衡量是否存在房地产泡沫的一种方法。根据推算房地产理论价格的思路不同，我们可以分为两类：一类是基于收益还原价值角度来找出价格泡沫，日本学者野口悠纪雄(1989)基于资产价格只取决于关于此项资产的预期及未来收益的信息，研究了东京市中心写字楼用地和住宅用地的现实地价和理论地价的差异。中尾宏(1996)采用了收益还原模型计算了东京商业用地的理论价格，结果表明，东京商业用地的实际地价从1983年开始大幅度偏离理论地价。另一类是从市场供需因素的角度出发，通过影响市场供需的各变量(如房价、建筑成本、税后抵押贷款利率等)建立数学模型，求出市场均衡时的住宅价格基值(基值变动率)，以此同实际价格(实际价格变动率)相比较得出泡沫程度，这类方法以西方学者居多，如AbrahamandHendershott(1996)、BourassaandHendershott(1997)、CaseandShiller(2002)、JohathanMcCarthyandRichardW.Peach(2004)等。

　　房地产泡沫各种检测方法的比较如下表示：

　　随着我国市场经济的不断完善和统计体系的不断进步，今后可以考虑建立房地产市场的计量经济模型求得房地产的基础价格，并同实际的价格比较以求得泡沫的程度，这是最贴近房地产泡沫定义的。就目前的情况而言，结合中国的实际情况从指标体系来测量泡沫不失为一种行得通的好方法。

　　3、建立科学的房地产价格指数，是正确衡量泡沫的前提。

　　要想知道房地产泡沫是否存在以及泡沫的程度到底有多大，一个必要的前提是，我们对房地产价格走势的把握必须很真切很完整——要有一个准确的房地产价格指数。目前房地产业是中国经济发展社会稳定的重要成分，对房地产价格走势的判断可牵一发而动全身，切不可凭经验和感觉作片面判断，必须在科学的理论、翔实的数据和扎实的科学数量分析基础之上才能得出结论。

　　现在人们普遍采用的是中房价格指数来反映市场，它是用面积加权的“平均销售价格”。但是用“平均销售价格”来反映房地产市场中的价格走势是存在问题的。平均销售价格的上涨和下跌并不能真实地反映了市场供求关系的变化。

　　“平均价格”这个指标的变化有两种因素的作用。其一是市场因素，即供求力量的相对力量，供大于求时价格下跌，供不应求时价格上升；其二是非市场因素，例如供给结构和住宅特征等。当市场中的供给结构发生变化时

　　，即使供求关系不变，平均价格也会变化，例如政策性低价位住宅(经济适用房)的比例上升会使平均价格下降。如果市场上住宅的平均质量(包括建造质量、区位、环境等)上升了，那么在供求关系不变的情况下，平均价格也会上升。举个明显例子：2005年5月的福州住宅平均价格一举突破6000元/平方米，远远超过人们预期中3000多元的价位，让人大跌眼镜，究其原因是号称福州最顶级豪宅的世贸外滩花园3号楼集中放量，其每平米过万元的价格使得福州的住宅平均价格急剧上扬。同时根据福州市房地产市场交易登记中心显示的资料，采用简单平均价格法计算出来的2005年6月、7月和8月的福州住宅平均价格分别为2998元/平方米、2483元/平方米和3687元/平方米，如此巨大的变化显然不能真实地反应房地产市场地真实走势。由此可见，如果仅用平均价格来度量房地产市场中价格的变化情况，就无法区分它的上涨或者下跌究竟是由于市场因素引起的，还是由于非市场因素引起的，这显然不利于我们对市场的判断。

　　造成这个问题的原因是由于我们对于“价格”的界定太模糊。价格应当是指某种具有固定特征的商品(或称之为“标准商品”)每单位的市场价格，所以一谈到价格，必然对应着一种标准商品。只有这种含义的价格才能够真正反映市场供求关系随时间的变化情况。但是房地产是一种产品互异性很强的商品，几乎没有任何两宗房地产的特征是完全相同的。这不同特征的房地产拥有不同的支出额，仅将它们平均起来无法反映真正意义上的价格。国外普遍的做法是测算“同质住宅”的价格和变动情况。在观察市场走势时一直以它为基准，就可以排除非市场因素的影响，而集中反映由于市场供求关系变化导致的价格变动。显然，同质住宅价格和平均销售价格之间的差距反映了房地产品质(供给结构和房地产特征)的变化。

　　发达国家一般要么用重复销售价格指数(例如美国)；要么用特征价格指数(例如英国)；或者混合这两种方法的指数。总之是固定房地产的地段区位和建筑质量的变化，来反映可比房价变化。即使用平均销售价格做出的指数，由于发达国家房屋建筑质量以及城市区貌变化都很小，可以近似反映纯粹因为需求增加带来的房地产价格上涨。中国的情况就大不一样了。中国城市，特别是大城市的房价上涨包含了很多价值内涵的增长。对比现在的房屋和十几年前甚至几年前的房屋，从建筑质量、材料、设计，到小区服务和环境，特别是基础设施如地铁轻轨、文体服务等，加上整个城市市容，质量提高是显而易见的。显然，以平均价格法来计算房地产价格指数，没有排除由于房地产商品品质上升造成的价格上涨，会有较大的误差。

　　对于消费者以及投资者而言，他们根据权威部门公布的市场价格指数走势来决定自己的行为。不科学的价格指数，不仅误导政府决策者和房地产消费者对市场的判断，也会迷惑投资者。科学的计算方式应该是，考察同质房产的价格变化，剥离品质变化对销售价格的影响，只有这样才能反映真正的市场需求变动，传达正确的市场信号。所谓同质房产，就是同一区域同一地段同样建材和结构的房子，但在实际研究中要复杂得多。因为在中国，城市面貌在发生剧烈的变化，同一个地段隔几年就完全不一样，对购房者的意义也大不一样。但总的原理是，要把价格的历史变化和品质的历史变化联系起来。在发达国家的房地产价格研究和市场实践中普遍采用的特征价格法指数(hedonicpriceindex)和重复交易指数(repeatsalesindex)，就是基于这个原理。

　　在没有精确科学研究的基础之上，仅依据主观感觉和不严谨的方法对房地产市场作出的政策层面上的判断，是草率的，也是危险的。目前的首要任务就是创造我们能够利用以特征价格法为代表的同质价格法的条件，同质价格法需要翔实而丰富的房地产市场交易数据资料。值得欣慰的是，建设部已对全国40个大中城市的房地产市场信息系统进行了合格验收。也许在不久的将来，基于同质价格法，我们可以对这40个大中城市的房价有一个科学的、合理的判断；政府根据房价变化所做的调控也会更加到位、更加有力。